Lors de la vente d'un bien immobilier, il est souvent généré un bénéfice, soumis à une taxation propre à chaque canton. À Genève, cet impôt est appelé l’Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI).
Le profit réalisé est calculé en soustrayant le prix d’achat initial du prix de vente. Voyons les autres éléments à considérer pour déterminer le gain effectif, nécessaire pour calculer le taux d’imposition, selon une équation bien précise.
Qui est assujetti à l'IBGI ? Dans le canton de Genève, toute personne réalisant un bénéfice lors de la vente d'un bien est assujettie à l’IBGI, indépendamment de sa situation financière personnelle et de son domicile (en Suisse ou à l’étranger). Seules les personnes propriétaires depuis plus de 25 ans sont exonérées.
Quel est le montant déterminant (ou « gain effectif ») ? Le montant déterminant est représenté par la valeur d’acquisition, calculée en additionnant le prix d’achat aux droits de mutation (4% du prix d’achat), ainsi qu'aux travaux à plus-value dûment déclarés. Pour les propriétés détenues depuis plus de 10 ans, le vendeur peut utiliser l’estimation fiscale de l’immeuble 10 ans avant la vente, majorée de 30%, comme valeur d'achat. La valeur de vente est déterminée en soustrayant du prix de vente les frais de commercialisation et autres charges supportées par le vendeur.
Exemple concret Prenons l'exemple de la vente d’un appartement à CHF 1’000’000, acheté CHF 800’000.-, avec CHF 50’000.- de travaux à plus-value :
- Valeur d’acquisition : CHF 800’000.- (prix d’achat) + CHF 32’000 (droits de mutation, 4% du prix d’achat) + CHF 50’000.- (travaux à plus-values) = CHF 882’000.-
- Valeur d’aliénation : CHF 1’000’000.- (prix de vente) – CHF 32’310.- (commission de vente à 3% + TVA) = CHF 967’690.-
- Gain effectif : (CHF 967’690.-) – (CHF 882’000.-) = CHF 85’690.-
À quel taux serez-vous imposé ? Le taux d’imposition sur le gain effectif dépend de la durée de possession du bien. Dans le canton de Genève, ce taux figure au sein d’un barème dégressif. Plus la durée de possession est longue, plus le taux est faible. Tandis que plus la détention est courte, plus le taux est élevé.
Barème du taux d’imposition :
- 50% pour une détention de moins de 2 ans ;
- 40% pour une détention de 2 à moins de 4 ans ;
- 30% pour une détention de 4 à moins de 6 ans ;
- 20% pour une détention de 6 à moins de 8 ans ;
- 15% pour une détention de 8 à moins de 10 ans ;
- 10% pour une détention de 10 à moins de 25 ans ;
- 0% pour une détention de 25 ans et plus.
Calcul du montant, selon notre exemple Dans notre exemple, l’appartement a été acheté en septembre 2014 et revendu en février 2019, soit une durée de possession d’environ quatre ans et demi : IBGI : CHF 85’690.- x 30% (durée de possession entre 4 et 6 ans) = CHF 25’707.-
Héritage d'une propriété : calcul de la durée de possession Si vous avez hérité d'un bien immobilier, la durée de possession est calculée différemment selon la date du décès du précédent propriétaire. Si le décès a eu lieu avant le 1er janvier 2001, la durée de possession correspond au nombre d'années depuis le décès. Si le décès a eu lieu après cette date, la durée de possession correspond au nombre d'années pendant lesquelles le défunt et l'héritier ont été propriétaires.
Exemple concret, calcul de la durée de possession Pour la vente d’une villa achetée par le défunt en 1990, transmise par succession en 2010 et vendue en 2019 :
- 1990 à 2010 : 20 ans
- 2010-2019 : 9 ans
- Durée de possession : 29 ans
- Taux IBGI : 0% (durée de possession de plus de 25 ans)
Qu’est-ce que le remploi ? Le remploi permet de financer un nouvel achat immobilier après avoir réalisé un bénéfice lors d'une vente. Il est possible dans les 5 ans suivant la vente. Il est important de noter que le remploi n'est qu'un différé d'impôt, qui sera dû ultérieurement. Le remploi permet d’économiser sur l’inflation, car ce montant n’est pas réévalué en fonction de l’indice des prix suisses à la consommation.
Dans notre exemple, avec un IBGI de CHF 25’707 suite à la vente d’un appartement en 2019, le propriétaire peut utiliser ce montant pour l'achat d'une nouvelle villa. Ce montant sera reporté sur le nouvel IBGI en cas de vente ultérieure en 2030, par exemple, où le propriétaire devra payer l’IBGI de 2019 ainsi que le nouvel IBGI.
Pour plus d'informations, veuillez consulter un notaire ou les sites officiels de l'État.